解剖“高地价”样本，果然套路深！
关注天津楼市的人都会发现一个悖论。
楼市调控以来，成交量下降很厉害，与去年相比等于打了个三折，可土地市场却没有降温的迹象，从去年开始一直到现在，土地出让持续火爆，面包价低于面粉价也已经稀松平常，毫无冲击力！
难道开发商们都向往着诗和远方，不在意眼前的苟且了？还有那一大堆的自持面积可咋整？
其实，楼面价数字背后还是有些道道的，只不过多数人只关心那个数字而已。正好，天津规划局昨天刚公示了一个“高价地”的规划，也含有自持面积，小编就把它当个样本来“解剖”一下。
这个项目位于津南区北闸口镇，在今年1月份遭遇了停牌，4月19日融信以总价10.725亿元拍得，折合楼面价13907元/平方米，溢价率50%，自持面积2.1万平方米。
06号地块即为这个项目
同一天，禹洲以总价13.25亿元竞得08号地块，折合楼面价13916元/平米，溢价率50%，自持面积2.3万平米，两个地块价格差不多。
在之前的3月29日，07号地块也已经被禹洲以总价7.58亿元拿下，折合楼面价13902元/平米，溢价率50%，没有自持面积。
8月25日，05号地块又被禹洲以成交总价9.7亿元摘得，折合楼面价为13033元/平米，溢价率12.4%，也没有竞自持面积。
是不是感觉融信有点第三者插足的意思
06号这块地拍得的时候刚出台331政策不久，市场热度依旧很高。北闸口与津南其他板块相比一直都比较寂寞，甚至都不如八里台板块，当时北闸口的新房就钱隆学府和天地源欧筑两个楼盘，还都是无房可售的状态，这两个项目在2016年之前相当艰难，赶上了2016年那一波行情，高层价格在7000-8000元/平米。
钱隆学府今年国庆节前加推了一部分高层，均价是9700元/平米；天地源欧筑去年就说清盘了，最近售楼处又出来一批洋房，为了突破限价，变成了二手房往外卖，现房13000元/平米。
相比1万左右的房价，1万3千多的楼面价着实有点高。面粉比面包贵30%，把买房人都吓得够呛。
作为这几块地中第一个出来规划的地块，小编仔细看了规划图之后，发现情况与想象的有点不一样。
要比较面粉与面包，不考虑容积率就是耍流氓。融信拿的这块地的容积率做到了1.2（寸土寸金，开发商一般都是顶格），这个容积率肯定是以低密度的别墅、洋房为主。
从规划图上可以看出，这块地总共45栋楼，总户数762户。
其中33栋楼都是别墅，有4联排和6联排，大约146户；
8栋洋房，2栋6层，6栋7层，大约244户；
4栋15-18层的高层（42-45号楼），大约372户。这部分就是自持的面积，不能出售，只能用来做租赁。
所以，将来这个项目能出售的只有洋房和别墅（刚需钟爱的高层木有了，有没有被政策误伤的感觉）。
说到这里，你应该就看明白了，1万3千多的楼面价对应的是以别墅洋房为主的产品，跟高层产品的价格不能一概而论。此面粉是拿来做蛋糕的，不是拿来做面包的。
洋房的价格一般比高层贵20%左右，而别墅的价格一般比高层产品要贵80%左右。因为北闸口没有任何别墅，就拿咸水沽的蓝光雍锦香颂举例，之前的高层价格12000元，洋房预计15000元，联排别墅22000元。算下来，洋房比高层贵25%，别墅比高层贵83.%。
反推一下，如果按照现在的行情计算，北闸口高层1万，联排别墅可以卖到1万8，1万3的楼面价再加上成本，基本上不赚钱但也不赔钱。
这样一算，就没有那么吓人了不是。
这个项目的高层是自持，其中44、45号楼应该是拿来做养老的，因为这两个楼座一二层做了连体，要做成托老所，楼下还做了一个老年人活动场地。自持总面积21000平米，按照372户计算，户均面积56.4平米，也符合养老租赁的需求。
天津对自持住宅的规定是必须以套为单位，不得低于竞报自持的面积，不得办理销售许可，对自持住房整体办理不动产权属登记，只能以租赁方式自持经营，不得分割转让、分割抵押。
这种自持方式表面上控制了地价，但实际效果也未可知，这会逼得开发商把自持成本尽可能地压缩，或分摊到销售住宅部分，但结果是地价并没有变低。再加上房价设了上限，一些算不过来的账都需要由开发商自己承担，开发商敢这么不计后果的竞自持，还是在赌将来限价放开、房价上涨，才能把这部分成本摊消掉。
开产商也在纠结该怎么处置自持的房源，有的在试水转向“房东”，最典型的模式是长租公寓，但是长租公寓面向年轻人，不适宜郊区项目，这个项目做成养老公寓也是个不错的选择，还有一个选择就是做企业集团租赁。
开发商对自持运营方式有3个方向：自持运营、委托运营和资产证券化。天津明确规定只能自持运营，难度还是不小的。
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